Rekonstrukce domu! Který je lepší? -odpovědi odborníků

Přestavba soukromého domu se liší od přestavby bytu. Už jen proto, že majitel má mnohem více příležitostí k realizaci svých plánů. Přestavbu na bytový dům však musí schválit dozorový úřad. Jinak se můžete dostat do pokut a dalších problémů. Dnes vám řekneme, jak a kde schválit přestavbu soukromého domu, jaké dokumenty jsou potřeba, je možné povolení nezískat a jaká jsou rizika nelegální přeměny bytového domu?

Autor, právník
04.07.2021
Relevance
4740
Zobrazení
9 minut
Čtení

Máte-li jakékoli dotazy, můžete si zdarma popovídat s právníkem ve spodní části obrazovky nebo zavolat na číslo 8 (800) 302-57-35 Bezplatné volání pro celé Rusko.

Bezplatná právní konzultace

Je možné předělat soukromý dům?

Ano, po technické stránce je to reálné.

Soukromý dům se liší od bytu. Nad ani pod ním nejsou žádní sousedé, budova stojí na zemi, odděleně od ostatních domů, prostory uvnitř jsou volné. V bytovém domě lze tedy provést a zkolaudovat téměř jakoukoli přestavbu. Hlavní věc je, že nesnižuje nosnost stěn a nevede ke zřícení budovy (zejména ve starých budovách).

Rozdíl oproti rekonstrukci

• Rekonstrukce soukromého domu je technickou změnou vnějších částí budovy (část 14, článek 1 občanského zákoníku Ruské federace). Například instalace přístavby nebo přidání podlahy. Díky takové práci se celková plocha domu mění – často nahoru. Změny se zapisují do katastrálního operátu.
• Rekonstrukce jsou stavební práce uvnitř obytného domu. Neovlivňuje vnější stěny a nezajišťuje vytvoření podkroví nebo přístavby.

Přestavba může zahrnovat přestavbu, ale obvykle se jedná o dvě samostatné činnosti.

Potřebuji povolení k přestavbě soukromého domu?

Ano, bez pochyb. Povolení se vydává ve fázi koordinace přestavby soukromého domu s výkonným orgánem.

Jaká práce vyžaduje povolení:

1. Přesun kuchyně do obývacího pokoje.
2. Odstranění příček mezi místnostmi.
3. Vytvoření nové koupelny (s instalací inženýrských sítí).
4. Výstavba nových zdí.
5. Výstavba otvoru v nosné stěně soukromého domu.
6. Výměna podlahy s hydroizolací nebo zvukovou izolací.
7. Řezání nových oken a dveří.
8. Výměna systému krokví v podkroví atd.

Proč potřebujete získat povolení k přestavbě? Koneckonců, dům je soukromý, ne vícebytový. Mnoho lidí si myslí, že jakákoliv přestavba může být provedena podle uvážení majitele. Existují však požární bezpečnostní, stavební a hygienické normy. Když například zbouráte nosnou zeď, dům se zřítí. Pokud nebudete dbát na požární bezpečnost v kuchyni, dům by mohl vzplanout. Proto je třeba budoucí přestavbu koordinovat se specialisty. A vždy berte v úvahu SNiP, normy SanPiN, GOST atd.

Jak legalizovat přestavbu v bytě? Objednávka krok za krokem

Jak legalizovat přestavbu v bytě, pokud již byla provedena nezávisle

Jak legalizovat přestavbu soudní cestou

Koordinace přestavby bytového domu

Schvalovací proces zahrnuje několik fází. Většina se shoduje s postupem pro získání povolení k přestavbě bytu v bytovém domě.

Kam jít

Chcete-li tedy koordinovat opravy v soukromém domě, musíte kontaktovat:

• Do výkonného výboru města – obvykle existují odbory pro architekturu, kde je třeba podat žádost;
• Správě obce – na přestavbu domů v obci;
• V MFC „Moje dokumenty“ je zprostředkující orgán, jehož prostřednictvím můžete žádost a dokumenty přenést na místní správu, do Jednotného státního registru nemovitostí;
• V BTI vydávají technický pas a zaznamenávají aktuální a novou přestavbu soukromého domu.

Pohodlnější je zažádat prostřednictvím MFC. To lze provést v jakékoli pobočce „Moje dokumenty“ bez ohledu na místo registrace. V mnoha městech administrace přijímá žádosti pouze prostřednictvím MFC.

Algoritmus akcí

Jak koordinovat přestavbu soukromého domu před zahájením práce:

1. Rozhodněte se pro designový projekt nebo skicu.
2. Objednejte si technický pas nebo technický plán soukromého domu od BTI. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat kancelář a zaplatit za službu. Pokud je předchozí osvědčení o registraci starší než 5 let, budete si muset objednat nový. V opačném případě může správa odmítnout vydání povolení.
3. Kontaktujte projekční organizaci a objednejte si projekt přestavby soukromého domu. Je důležité, aby organizace měla přístup k SRO, aby mohla provádět projekční práce. Vhodnou firmu ve vašem regionu najdete na stránkách Nostroy.
4. Získejte hotový projekt. Skládá se z několika listů, které označují vlastnosti domu, budoucí práci, bezpečnostní požadavky, schémata, výkresy a další informace. V některých případech je potřeba technický posudek. Lze jej objednat u stejné organizace, kde byl projekt vytvořen.
5. Obraťte se na MFC nebo administraci a získejte povolení k přestavbě.
6. Získejte povolení.
7. Rekonstruovat soukromý dům. Neměly by existovat žádné odchylky od vypracovaného projektu, jinak nebude oprava schválena.
8. Kontaktujte MFC s žádostí o vystavení certifikátu o dokončené přestavbě.
9. Předložte práci přejímací komisi. Postarají se o to, aby oprava splňovala všechny body projektu, nedocházelo k nesrovnalostem či porušení bezpečnostních požadavků. Pokud je vše v pořádku, podepíší akt o dokončené přestavbě.
10. Objednejte si nové míry u BTI nebo Rosreestr.
11. Předložit technický plán a další dokumenty prostřednictvím MFC ke katastrálnímu zápisu. Zabývá se jím FKP Rosreestr. Pokud je s dokumenty vše v pořádku, dojde ke změnám v databázi a majitel domu obdrží výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Fáze postupu a koordinace s vládními úřady se mohou lišit v závislosti na oblasti vašeho bydliště.

Dokumenty pro rekonstrukci domu

Seznam dokumentů je následující:

• cestovní pas – potřebný k žádosti o MFC a ZISZ;
• projekt přestavby pro soukromý dům nebo skicu;
• dokumenty pro obytný dům – výpis z Jednotného státního rejstříku nebo osvědčení o vlastnictví;
• technický průkaz stavby;
• uplatnění stanoveného formuláře – formulář bude vystaven na MFC.

Mohou také vyžadovat povolení od vládních agentur. Například Gospezhnadzor, SES, Katedra architektury, BTI a další. Pokud jste schválením pověřili zástupce, připravte si plnou moc na jeho jméno.

Termíny

Povolení k přestavbě soukromého domu se vydává do 45 dnů. A o něco déle, pokud jste se přihlásili přes MFC. K této lhůtě si připočtěte další 3-4 dny pro odeslání dokumentů.

Vystavení dalších dokumentů a projektu je vždy individuální. V průměru trvá schválení přestavby v soukromém domě 3-4 měsíce.

Stát

Za vydání povolení od správy není třeba platit – jedná se o bezplatnou službu.

Ostatní doklady se platí:

1. Projekt přestavby – v regionech asi 3 000 – 5 000 5 rublů, v Moskvě, Moskevské oblasti a Petrohradu – od 000 40 do 000 XNUMX rublů, v závislosti na složitosti architektonického řešení.
2. Registrační osvědčení pro dům – do 1 000 rublů.
3. Výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí – od 460 rublů.
4. Notářsky ověřená plná moc – asi 1 500 rublů.
5. Povolení od banky a pojišťovny – od 2 000 do 5 000 rublů.

Samozřejmě mohou existovat další náklady. Navíc je to pouze pro schválení přestavby s vládní agenturou. Náklady na stavební materiál a opravy se liší individuálně.

Unavený čtením? Promluvíme si po telefonu a zodpovíme vaše dotazy.

Jaké jsou důsledky nelegální přestavby soukromého domu?

Majitelé soukromých domů riskují méně než vlastníci bytů. Nezatopí sousedům dole a nezabaví společný majetek ve vchodu. Stále však existují sankce za neoprávněnou přestavbu v soukromém domě:

1. Pokuta za nelegální opravy je od 2 000 do 2 500 rublů. Pokud ji nezaplatíte do 60 dnů, pokuta se zdvojnásobí.
2. Příkaz k vrácení rozvržení do původního stavu.

Při prodeji vašeho domu mohou být stále potíže. Banky neposkytují hypoteční úvěr na koupi domu s neoprávněnou přestavbou. Proto budete muset hledat kupce za hotovost. A to není nikdy snadné!

Jak legalizovat přestavbu v domě, pokud již byla provedena

Je snazší legitimizovat přestavbu, která již byla provedena v soukromém domě, než v bytě. Hlavní věc je, že neporušuje současné normy, jmenovitě SNiP, SanPin, předpisy místních samospráv, GOST, normy požární bezpečnosti atd.

1. Objednejte si projekt a technickou zprávu.
2. Zaplatit pokutu.
3. Kontaktujte MFC s žádostí o legalizaci přestavby.
4. Získejte rozhodnutí od správy (nejčastěji odmítají).
5. Podejte žalobu u okresního soudu. Hlavním požadavkem soudu je zachovat soukromý dům v předělaném stavu. A odvolej se na názory nezávislých odborníků.
6. Zúčastněte se předběžných jednání. Je možné, že soud nařídí vlastní stavebně technické zkoumání.
7. Účastnit se věcných slyšení.
8. Získejte výpis ze soudního příkazu.
9. Pokud je soudní rozhodnutí ve váš prospěch, kontaktujte ZISZ a objednejte měření v soukromém domě. Na základě technického pasportu je zpracován technický plán areálu.
10. Žádost společnosti Rosreestr o změny v katastru nemovitostí.

Pokud je rozhodnutí soudu negativní, můžete podat odvolání. Lhůta pro jeho podání je 30 dnů ode dne přijetí soudního rozhodnutí v konečné podobě (článek 321 občanského soudního řádu Ruské federace). Soud druhého stupně prověří zákonnost a platnost rozhodnutí okresního soudu. Někdy to pomůže naklonit misku vah ve váš prospěch a legitimizovat přestavbu.

Odpovědi právníka na soukromé otázky

Chci koupit soukromý bytový dům. Řekněte mi, jak zjistit, zda byla v chatě provedena přestavba?

Požádejte prodejce, aby vám ukázal osvědčení o registraci bytového domu. Doklad o ZISZ musí být aktuální a ne 10 let starý. Zkontrolujte technický list s uspořádáním, které je v současné době uvnitř soukromého domu. Pomocí metru změřte příčky, pilíře a otvory ve stěnách – měly by odpovídat rozměrům na schématech v technickém pasu. Pokud některé plánovací prvky chybí nebo neodpovídají těm „papírovým“, je přestavba s největší pravděpodobností nezákonná.

Je možné prodat soukromý dům, pokud má nelegální přestavbu?

Ano, k nákupu a prodeji nemovitosti nepotřebujete registrační osvědčení.

Pokud však kupující objeví neoprávněné úpravy domu, bude chtít slevu. Cena bydlení s neregistrovanou změnou konfigurace je mnohem nižší. A v některých případech nelze přestavbu legalizovat. Pak se hledání kupce může zpozdit.

Musím získat souhlas všech vlastníků domu, když chci předělat?

Ano, podmínkou je souhlas všech držitelů autorských práv domu.

Souhlas se vyjadřuje formou podpisů. Spoluvlastníci domu se musí dostavit na MFC a podepsat žádost o povolení. Pokud někdo nemůže MFC navštívit, můžete sepsat plnou moc pro zástupce (s podpisovým právem za zmocnitele).

Je možné bourat stěny v rámovém panelovém domě?

Téměř všechny stěny v rámovém panelovém domě jsou nosné. Nedají se úplně rozebrat. Malé otvory jsou povoleny k vytvoření oken nebo dveří. Pak musíte každý takový otvor dále posílit. V opačném případě bude hrozit deformace nebo zřícení konstrukce domu.

Názor odborníka

Hlavní závěry z článku:

1. Přestavba v soukromém domě zahrnuje renovaci uvnitř budovy.
2. Aby práce byly v mezích zákona, musíte před zahájením získat povolení od správy.
3. Pokud nebude přestavba zkolaudována, dochází k ohrožení majetku a obyvatel domu. Neoprávněné úpravy v soukromém domě jsou pokutovány.
4. Ke schválení je vypracován projekt nebo náčrt přestavby.
5. Pracovní povolení vydávají odbory architektury a urbanismu.
6. Po uvedení bydlení do provozu je nutné provést registraci domu technickým a katastrálním zápisem – v ZISZ a Rosreestr, resp.
7. Pokud již byla přestavba provedena, pak ji lze pouze legalizovat – nejčastěji soudní cestou.

Právní jemnosti při koordinaci přestavby soukromého domu vás mohou překvapit. Někdy kvůli tomu není možné získat povolení od správy. Proto v lepším případě zpoždění ve lhůtách a v horším případě odmítnutí vydat povolení. Aby se registrace nestala bolestí, je lepší se poradit s právníky. Můžete to udělat přímo na našem webu. Zavolejte na horkou linku, zanechte dotazy ve formuláři níže nebo kontaktujte právníka.

Sněžana Pogoncevová
Doporučit podle tématu

Vlastnosti a postup při kolaudaci přestavby bytu v panelovém domě

Pokuta za nelegální přestavbu bytu

Stížnost na nelegální přestavbu bytu sousedů

Jaký je rozdíl mezi přestavbou, přestavbou nebo rekonstrukcí? Podrobná analýza

Koordinace přestaveb nebytových prostor

Jaké dokumenty jsou potřeba k rekonstrukci bytu? Úplný seznam